房地产信托提前清盘“套低息”

施展财技一向是开发商之所长，眼下房地产信托频现提前清盘，实为达到“套低息”的目的。记者昨日通过采访了解到，今年9月是房地产信托的兑付高峰，部分“病入膏肓”的房地产信托项目已经很难取得新的融资扭转局面，预计房地产信托产品提前清盘和延期兑付的案例并不会减少。部分开发商在市场利率下降的情况下，借机行使提前赎回权，主动归还借款后再以较低的利率融得新的资金。

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发行再度出现火爆

目前在信托市场上，房地产信托无疑是集合信托的主流产品。虽然单从数量上看，工商企业领域的产品数量相对较多，但考虑到市场影响及“马甲信托”，房地产领域信托产品是集合信托市场的重要标杆。

据第三方研究机构普益财富统计，2013年上半年集合信托项目数量及规模仍然在稳定增长。在今年二季度，房地产信托新增规模超过600亿元，环比增速超过30%，这两项数据均创出2012年以来的新高。

房地产信托的发展与其基础市场——房地产市场密切相关，而房地产市场又与中央对其的政策密切相关。2013年中期的房地产政策颇为暧昧，近期对房地产有影响的主要利空消息主要有：房产税推广近日再次被推上议事日程，一旦成真将削弱房地产市场的需求，影响房地产销售。住房公积金的紧张将会抑制一部分房地产销售。

信托公司态度转变

“预计下半年，政府对房地产市场的态度比以前更加模糊。”普益财富研究员范杰表示，一方面解决经济中货币空转的问题需要抑制房价上涨，甚至对房价进行一定程度的打压，诱使更多资金离开房地产市场以转向制造业等实体经济；另一方面，经济下滑过程中，如果房地产业快速萎缩，会使经济增速低于“底线”，诱发经济走向长期衰退。

在没有更好办法的前提下，地方性债务大部分依靠于土地财政，房价的过快下跌必将导致地方政府还债能力的快速下降。总体来说，房地产行业的政策较前期有所放松，这预示着市场将会对房地产行业重新评估。

据记者了解，实际上就在7月底以来，部分信托公司对房地产的态度已经有一个较大的转变——从排斥到接受。而商业银行开发贷也不似以前那么紧张。普益财富预计，2013年下半年房地产信托产品占比将会有所提高，将从2013年上半年的12.60%上升到16.00%以上。

存量产品危险难除

据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，而今年9月是房地产信托的兑付高峰。

“前期问题积累过多，部分存量房地产信托产品危险仍难解除。”研究员范杰分析，上半年房地产信托产品最牵动市场眼球的是兑付问题。提前兑付、延期兑付的产品相比以前较多。虽然房地产基础市场有所好转，并且新成立的产品将会增多，但在2013年下半年，房地产信托产品提前清盘和延期兑付的案例并不会减少。

主要原因在于在前期业务发展过程中，部分信托公司的发展思路过于激进。虽然政策面有所宽松，但是部分“病入膏肓”的项目已经很难取得新的融资扭转局面，而销售的不景气、资金链的紧张也会让购房者对这些项目心存疑虑，销售回款依然会是这类项目的大问题。对这些项目的信托投资者而言，流动性问题仍然将存在。

据记者了解，提前清盘的产品主要有以下两种情况：其一，房地产项目出现了问题，信托公司为了保障受益人的权利，提前终止了信托计划；其二，融资方前期融资的成本过高，在市场利率下降的情况下，其形式提前赎回权，主动归还借款，再以较低的利率融得新的资金。而延期兑付的情况只有一种，房地产项目出了问题，或是因为流动性问题，或是因为信用风险问题。