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公募REITs“最后一公里”路线图基本明晰

作者:叶斯琦 郭梦迪 吴娟娟来源:中国证券报•金牛理财网编辑:高凌云2018-05-10 08:27

公募REITs脚步渐近。消息人士日前告诉中国证券报记者,公募REITs年内将出炉,公募REITs“最后一公里”路线图已基本完成。交易结构已基本确定为公募基金加资产支持证券(ABS),四大类资产有望成为首批公募REITs的基础资产,投资比例方案也较为明晰。

基础资产方面,公募REITs的底层资产一直备受关注。上述消息人士指出,目前来看,四大类资产有望率先成为公募REITs的基础资产:一是基础设施资产,二是公共服务资产,三是经营性物业,四是监管认可的其他资产。也就是说,除了此前呼声甚高的租赁性住房之外,基础设施资产、公共服务也有望率先尝鲜公募REITs。消息人士表示,后者甚至还可能早于租赁住房搭上REITs快车。

投资比例方面,消息人士强调,关于投资标的也已经有了比较清楚的设想:一只基金投资两个不动产;或者一只基金投资一个不动产,但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产,剩余的资产用于投资股票或者债券。该方案实现的概率较大,不过仍不排除基金资产中投资不动产的比例高达80%的备选方案最终“上位”。

消息人士还透露,目前来看,公募REITs尚不能一步到位,不过将来(如5年之后)有望向国外市场看齐,推出公司制REITs,不动产90%以上的收益由REITs投资者享受。未来公募不动产证券投资基金也有望直接投资不动产的物权、股权、债权等。

公募REITs税收优惠也是业内的关注焦点。多位业内人士预计,财税方面的相关政策将会进一步跟进。记者了解到,REITs的整个交易环节中涉及土地增值税、契税、印花税、增值税等税种,税务成本比较高。同时,考虑到未来公募REITs会涉及频繁转让,而REITs的底层资产是房产,因此其份额的转让要收取约30%左右的土地增值税。因此,业内人士希望财税部门出台对REITs的税收优惠政策,比如减免或者暂缓征收公募REITs过户环节涉及的税费等。

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